Cuidados ao Comprar um Imóvel na Planta

Comprar um imóvel na planta pode ser uma excelente oportunidade para quem deseja adquirir um bem por um valor mais acessível e com condições facilitadas. No entanto, essa escolha exige atenção redobrada a diversos detalhes contratuais e financeiros que, se negligenciados, podem comprometer a sua saúde financeira e frustrar seus planos.

Neste artigo, abordamos os principais cuidados a serem tomados antes de comprar um imóvel na planta, com foco em aspectos muitas vezes negligenciados: estrutura de pagamento, correção monetária, saldo devedor, financiamento, liberação das chaves, taxas adicionais e análise contratual.

1. Compreendendo a Estrutura de Pagamento

O pagamento de um imóvel na planta costuma ser dividido em três fases:

a) Entrada e Parcelas Durante a Obra

Inicialmente, é exigida uma entrada, geralmente entre 10% e 30% do valor total do imóvel. Após isso, o comprador paga parcelas mensais diretamente à construtora até a entrega das chaves.

b) Parcelas Intermediárias ou Anuais

Além das parcelas mensais, é comum o contrato prever o pagamento de valores intermediários ou balões em períodos definidos (por exemplo, a cada 6 ou 12 meses).

c) Saldo Final na Entrega das Chaves

Ao término da obra, o comprador deverá quitar o saldo devedor com recursos próprios ou contratar um financiamento bancário.

2. Correção Monetária Durante a Obra

Um dos aspectos mais relevantes é a atualização monetária das parcelas e do saldo devedor. Durante a fase de construção, os valores pagos à construtora geralmente são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

O que considerar:

• O INCC varia mensalmente e pode elevar significativamente o valor final pago.

• Tanto as parcelas mensais quanto o saldo final costumam ser atualizados por esse índice.

• A variação do INCC é imprevisível. Em momentos de alta inflação ou aumento no custo da construção, os impactos podem ser expressivos.

Recomendação:

Simule cenários com diferentes taxas de INCC para verificar o impacto no valor final a ser pago. Se possível, negocie com a construtora condições que reduzam a incidência da correção.

3. Parcelas Intermediárias: Planejamento é Fundamental

Alguns contratos incluem parcelas intermediárias de valor elevado. Esses pagamentos costumam ocorrer em datas específicas durante a obra e podem representar um risco para quem não se planejou adequadamente.

Pontos de atenção:

• Verifique o cronograma completo de pagamentos antes da assinatura do contrato.

• Avalie sua capacidade de arcar com esses compromissos, mesmo em cenários adversos.

• Não confie apenas no valor da parcela mensal. Analise o custo total do imóvel, incluindo todos os pagamentos intermediários e finais.

4. Saldo Devedor e Financiamento Pós-Obra

O saldo devedor é o valor restante após o pagamento da entrada e das parcelas da obra. Ele costuma representar uma parte significativa do preço do imóvel.

Cuidados importantes:

• O saldo devedor também é corrigido pelo INCC durante o período da obra.

• O financiamento bancário pode ser contratado somente após a emissão do “habite-se” (documento que atesta a conclusão da obra).

• Há risco de o banco não aprovar o financiamento se o comprador não atender aos critérios de crédito exigidos no momento da contratação.

Recomenda-se simular o financiamento com antecedência e manter a documentação atualizada.

5. Liberação das Chaves Condicionada à Quitação

A construtora só liberará as chaves do imóvel após a quitação integral do saldo devedor. Mesmo que a obra esteja concluída, o imóvel não será entregue até que todos os valores pendentes estejam pagos.

Atenção a:

• Multas por atraso no pagamento do saldo devedor.

• Reajustes do saldo até a data de quitação.

• Prazos para contratação do financiamento e registro do imóvel.

6. Custos Adicionais Além do Imóvel

Além do valor do imóvel, o comprador deve considerar custos obrigatórios adicionais:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.

• Taxa de registro no cartório de imóveis.

• Despesas com financiamento (emolumentos bancários e seguros).

• Taxa de evolução de obra (em financiamentos liberados antes da entrega).

• Despesas com condomínio após a emissão do “habite-se”, mesmo que o imóvel ainda não esteja ocupado.

Todos esses custos devem ser incorporados ao seu planejamento financeiro.

7. Análise Minuciosa do Contrato

O contrato de compra e venda é o documento que estabelece todos os direitos e deveres entre comprador e construtora. Uma leitura superficial pode ocultar cláusulas prejudiciais ao comprador.

Pontos essenciais a verificar:

• Quadro resumo com valores, índices de correção, prazos e formas de pagamento.

• Cláusulas sobre atraso na entrega do imóvel e penalidades.

• Condições para rescisão contratual e eventuais multas.

• Multa por inadimplência.

• Responsabilidades de cada parte no caso de desistência.

É altamente recomendável que o contrato seja analisado por um advogado especializado em direito imobiliário antes da assinatura.

8. Avaliação da Construtora e da Obra

Antes de fechar negócio, é fundamental avaliar a reputação da construtora e verificar a regularidade da obra.

Procedimentos recomendados:

• Consulte o CNPJ da construtora e verifique sua situação junto à Receita Federal.

• Pesquise processos judiciais envolvendo a empresa.

• Analise reclamações em plataformas como Reclame Aqui e Procon.

• Confirme a existência do registro da incorporação no cartório de imóveis.

• Verifique se o alvará de construção foi emitido.

Esses cuidados ajudam a evitar problemas como atraso nas obras, inadimplência por parte da construtora e até fraudes.

9. Organização Financeira e Reserva de Emergência

Durante o período da obra, podem surgir imprevistos financeiros, aumento das parcelas ou necessidade de antecipar valores. Por isso, é essencial ter uma boa organização financeira.

Dicas importantes:

• Mantenha uma reserva de emergência equivalente a pelo menos 6 parcelas mensais.

• Revise seu orçamento mensal e evite comprometer mais de 30% da renda com habitação.

• Avalie a possibilidade de guardar recursos para abater parte do saldo devedor futuramente.

10. Checklist Antes de Comprar o Imóvel

• Simulou o impacto do INCC nas parcelas e no saldo devedor?

• Analisou todo o cronograma de pagamento (parcelas mensais e intermediárias)?

• Avaliou a viabilidade de financiar o saldo devedor no futuro?

• Leu atentamente o contrato, com foco no quadro resumo e nas cláusulas de rescisão?

• Verificou o histórico e a reputação da construtora?

• Está ciente dos custos extras, como ITBI, registro e condomínio?

• Possui reserva de emergência e orçamento para imprevistos?

Conclusão

Comprar um imóvel na planta pode ser uma excelente alternativa para quem busca realizar o sonho da casa própria ou fazer um bom investimento. No entanto, exige planejamento financeiro, análise criteriosa do contrato e atenção aos detalhes técnicos e legais. Com os cuidados certos, é possível realizar uma compra segura, consciente e compatível com sua realidade financeira. Precisa de um especialista para te ajudar na compra do seu imóvel? Entre em contato abaixo.

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